98房改：中国房地产市场的诞生 | 我们的四十年

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《财经》专题制作团队

中国改革开放40年，住房制度改革贯穿其中。98房改带领中国房地产行业走向了真正的市场化，推动了中国城镇化的发展，也切实提高了人民群众的居住水平。这项改革是如何决策、推行的？到了今天，其主导者、参与者会如何评价98房改的推进历程及其成果？

致敬中国改革开放，2019年1月18日《财经》推出新专题：“98房改：中国房地产市场的诞生｜我们的四十年”。

此前，《财经》先后于2018年10月12日、19日、26日，11月2日、9日、18日、23日、30日,12月7日、14日、18日、28日，2019年1月5日和11日推出有关农村改革、民营经济、深圳特区、国家体改委、价格闯关、国债发行改革、创建资本市场、建立证监会、分税制改革、金融体制改革、十一届三中全会、中国加入WTO、国企改革和城镇化等专题，社会反响良好。

《我们的四十年》第十三集是：“98房改: 中国房地产市场的诞生”。《财经》总编辑王波明特邀当年参与和见证了98房改的两位知名人士：原建设部副部长刘志峰、中国社科院大学博导陈淮，及SOHO中国董事长潘石屹，一起回忆与点评98房改的曲折历程，及其对中国房地产市场的深远影响。

（左起：刘志峰、王波明、陈淮、潘石屹）

当国民对买房卖房、住房贷款习以为常，很少有人意识到这个业已形成的房地产“肌肉记忆”，是在40年间慢慢形成。

中国房改在1980年萌芽于上层觉醒，一路试点、更新、推进，到1998年形成相对成熟的改革方向。随后的20年中，伴随宏观调控与市场自发调节，中国房改催生了当下繁荣的房地产市场。

1978年，全国住房问题十分紧张，全国城镇居民人均住房建筑面积仅6.7平方米。基于此，邓小平1978年发表讲话，提出要出售公房、提租补贴、加快住房建设等改革措施。这是住房制度改革最早的总体设想。

配套政策与动作开始跟上，包括土地制度改革、公房出售等等。但是，实物福利分房依然没有停止，阻碍了中国住房制度向市场化靠拢。

（1991年5月23日，北京劳动人民文化宫的一场换房大会。在商品房经济不发达的时期，换房大会是很多人实现调换住房的途径之一。图/视觉中国）

直到1998年，国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（23号）：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，让房地产真正走入了市场化。

（资料图：1998年7月22日的人民日报刊发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》。）

此时，为了解决买房资金的问题，住房补贴、公积金、房贷开始大规模登场，中国房地产在市场化的同时，开始逐渐增强金融属性。

（1998年8月29日，'98北京居民贷款购房展销会上，由建设银行北京分行为居民贷款购房提供一条龙服务。市民郭先生［右］在展销会现场和建行签下贷款购房合同。图/新华）

到2018年，中国房地产市场已经步入新阶段。回顾房改40年，刘志峰表示，住房制度改革的影响主要集中在四点：其一，在城镇人口不断增加的前提下，大幅提高了中国人均住房面积。由1978年的人均6.7平方米，到现在接近人均40平方米；其二，98房改带动了中国经济，拉动了相关产业的发展；其三，拉升了就业率，房地产行业给很多人创造了就业机会；其四，98房改推动房地产业的发展，使其成为地方政府土地财政的重要来源，为城镇化建设做出了巨大贡献。