艰难一年 | 保利周期

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编者按：我们处在一个前所未有的创新时代，预测未来已经非常艰难，要如何才能做到更进一步——重构未来？对于房地产行业的未来，这是一个特别的命题，所有人都有自己的判断，每一家企业都在调整自身的战略和模式。无论如何，一切关于未来的猜想，想要重构未来，都应是基于过去的经验和总结。

故此，观点地产新媒体旗下研究团队——观点指数，通过分析标杆房企2018年经营策略和业绩表现，重磅推出“艰难一年”系列深度报道，让我们一起去观察，这些房企怎样应对艰难的2018年？又为2019年打下了什么样的基础？他们怎样重构自己的未来？

观点指数 人智学将人的一生分为七个周期，不同周期里有各自迥异的生长弧线。

对于保利来说，它也有自己的周期。“招保万金”是第一个周期，如今身处在第二梯队的保利，正在第二个成长周期里。

在这个周期里熬得久、待不住了，在2017年底的股东会上，宋广菊喊出了“回到前三”。

“前三”成了保利过去这一年走到哪都绕不开的关卡，每一次销售放榜、每一次拿地扩储、每一次融资操作，往往都被外界归因于内心的“前三”渴望。

主业务蓄力之外，为了重回前三也“大张旗鼓”了一把：9月份，保利地产宣布将变更公司名称为“保利发展”，意在加快多元化发展。

身处第二个周期，保利在过去这一年朝着下个周期多跑了几步，又还剩艰难几步？

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许多年前，地产界的四大天王是“招保万金”，彼时这四家房企是行业里的招牌。

这是属于保利的第一个周期，这家房企诞生于1992年，历经10年后于2002年完成股份制改革开始走向全国，2006年上市，迅速崛起；甚至在金融危机席卷全球、波及房地产行业的2008年，保利仍能低成本扩储近600万平米。

高光时期的保利一直与万科一起在第一梯队里，在2008-2012年的5年间，万科销售额增长5倍，年复合增长率为55%。也是在2012年这一年，保利销售达1017亿元，成为继万科之后第二家销售额超千亿的房企。

命运像开了个玩笑，也是自2012年之后，保利再也没有在销售榜前三出现过。在高速周转、快速出货的打法下，“碧万恒”成了新周期下的行业龙头。

数据来源：企业公告，观点指数整理

这几年间，保利与第一梯队的差距从一开始的500亿渐渐拉大，甚至在2015年的时候，保利跌出了前五位列第六，全年销售额1471亿元，与曾经同行的万科2627亿元的销售额已拉开千亿。

走完2017年的时候，“碧万恒”已跨过5000亿元门槛，保利则已被甩开近2000亿元；对于保利自己而言，从1000亿元到3000亿元，这2000亿元它走了5年，期间销售增速基本都在40%以下。

不管是对内还是对外，保利明显坐不住了。在2017年5月份的股东会上，总经理刘平说：“对于要继续保持第一方阵地位的保利而言，不会放任这种差距继续增加。”

而后，在12月份的股东大会上，宋广菊再显决心：“对未来两三年保利再站到前三的位置，我是有信心的。”

前三口号一喊出来，保利接下来的这一年注定活在镁光灯下。

数据来源：企业公告，观点指数整理

据保利披露的全年业绩，保利2018年销售额为4048亿元，与第四名融创还有600亿元的差距，而与第三名恒大仍有近1500亿元差距。

稍显遗憾的是，在前8月保利一直保持较高增速时，一直稳坐着第四名的位置；但在“金九银十”融创单月销售均破500亿元，达到全年峰值，此后的11、12月也保持在400亿元以上的业绩，也顺势逆转了排名。

宋广菊前三口号的上一句是：“明年保利地产要回到前三可能不行，前五是可以的。”这样来看，保利今年在名次上虽没有突破，但也算达标了，至少没有“犯错”。不过，对比保利2017年创下的近年最高的47.5%增速，今年近31%的增速还是稍显逊色。

此外，在存货消化方面，截至上半年保利存货合计4846亿元，预收账款合计2911亿元，存货/平均预收账款指标约为1.95，而2014年上半年这一指标为2.25，存货压力不断减小。

依赖着手中的土地储备，虽然销售上还未见到巨大突破，但保利没忘记要先把粮草囤好。自2017年开始，保利在储备土地方面就表现主动很多，过去这一年则尤为积极。

截至2018年前三季度，保利累计新拓展项目108个，新增容积率面积2456万平方米，总获取成本1636亿元。截至三季度末，保利持有待开发面积9289万平方米，而在2016年待开发面积仅有6344.23万平方米。

数据来源：企业公告，观点指数整理

3月伊始，保利就频频出手，单日豪掷74亿连夺佛山两地；随后，在一场号称史上耗时最长的拍地上，经10小时499轮激烈竞价，以100.99亿元的总价拿下杭州萧山地块，成交楼面价达每平3万；4月末尾，在广州土拍上保利成最大赢家，65亿连下两地。

7月下旬，以85.78亿元最高限价拿下佛山千灯湖地块，刷新当地土拍总价最高的纪录。

有趣的是，地块起拍价71亿元，保利却在一开始提交报价单时便报出最高限价85.78亿元，比起拍价足足拔高14亿元；随后，另一竞争者万科提交上了不接受最高限制地价的确认书。

这意味着，在万科尚未有真正竞拍动作的情况下，保利直接提价14亿、以最高限价85.78亿元一举摘地，这场土拍俨然成为保利一家的独角戏。

可以发现，在重回前三的意愿下，扩充土储是保利的重中之重。

虽然房地产销售是心头大石，但在行业多元化大势下，力争重返前三的保利也意识到，在奔赴下个周期的路上，所面临的竞争已不再局限于住宅开发这一个维度。

就像郁亮曾经所说的：“中国的房价单边快速上涨时代已经结束，依靠不动产的价格上涨赚钱已经不再可行。”

事实上，保利的多元化谋划从2002年就有轨迹可循了。彼时刚刚完成股份制改革的保利，提出“三个为主，两个结合”发展战略，其中就包含“以房地产业为主，适度拓展相关行业”这一发展方向。

数据来源：企业公告，观点指数整理

时隔十余年，2015年宋广菊微博上一句“保利是个P”刷爆社交平台，随后发布“保利5P战略”，2016年财报又披露了“一主两翼”的新航向。

虽然保利多次调整战略，显露出发展多元化的意图，但是掀起的水花并不大。

从营收占比方面看，其他业务比例占比虽有上升，但截至2018年上半年，保利房地产销售收入539.37亿元，仍占总营收的90.86%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

或是因为这样不上不下的被动局面，以及对于行业天花板即将到来的担忧，保利在其多元化路上迈进了一大步——更名。

2018年9月份，保利地产宣布更名为保利发展，并提出“不动产生态发展平台”概念，以不动产投资、开发、运营、资本运作为基础，提供基于行业生态系统的综合服务。更名的原因简单明了，正是为了体现公司多元化发展方向，进一步加快两翼业务市场化发展。

另据观点指数了解，2018年以来至少已有10家房企筹备或完成更名工作，如时代、龙湖、奥园、中骏、合景泰富等，纷纷都将“地产”“置业”等替代为“集团”等字样。

在保利的谋划里，保利地产升级为保利发展后，保利建筑、保利物业、保利经纪、保利商业等十一个板块，也将同时升级为与地产开发平台平行的业务单元。

具体实践上看，保利过去这一年在多元化上下的最大一步棋，便是将旗下代理业务与合富辉煌整合。

从年初订立框架协议，到5月份坐实合作，到8月份重组合并完毕，保利与合富辉煌将各自的一二手代理业务单拎出来重组，合富辉煌、合富置业、保利投顾和保利爱家等均并入经资产重组后的合富辉煌（中国），其中保利持有43.9%股权、合富辉煌集团持有56.1%股权。

在保利的眼里，其将借助与合富辉煌的业务整合，把代理业务全力冲刺为行业第一。

复盘保利此前发展的多元业务，除了成功挂牌新三板的保利物业、旗下基金管理规模一度高达785亿元的房地产金融等，其他似乎还未见多大起色，如在“一主两翼”战略中占比较大的养老业务，从2012推出首个养老产品至今仍处于探索、试点阶段，如海外项目营收下降甚至亏损等等。

犹记得在更名发布会上，媒体问宋广菊：“有了保利发展，保利地产会不会消失？”，宋广菊回答：“不会，没有保利地产，就没有保利发展。”

就目前而言，地产无疑仍是保利前往下个周期的最大筹码，多元业务的发力，甚至于更名这个动作，究竟能够给保利带来多大效益，能带领保利往前三目标跑近几步，还有待时间考察。

前三口号喊出来了，名字也改了，保利距离下个周期还有几步？

下沉三四线或许是保利寻觅的一个突破口。有迹可循的是，在2018年9月份保利举行的更名发布会上，宋广菊总结了前三房企得以快速发展的原因，其一便是重点一二线城市调控，使得资金流向了碧桂园、恒大长期坚守的三四线城市。

一二线一直是保利的主战场，翻阅半年报，保利销售业绩的核心贡献仍然来自于一二线城市，一二线城市销售占比近78%，其中珠三角和长三角两大核心城市群分别占比达31%和20%。

但不可忽视的是，近几年来保利在三四线城市销售的占比不断上升。

数据来源：企业公告，观点指数整理

土储上表现得更为明显，截至2018年上半年，保利地产总土地储备为14411万平方米，其中有55%位于一二线城市；8950万平方米待开发土地中，一二线城市占比约61%。

此外，上半年新增拓展的1510万平方米土地中，一二线城市拓展面积占比为50%，而2017年同期该比例则高达75%；上半年新增拓展项目中，涉及城市包括揭阳、德阳、眉山、孝感、揭阳等近20个三四线城市。

数据来源：企业公告，观点指数整理

种种迹象表明，保利在城市布局、土储分布上有意识地往三四线偏移，把其中的逻辑归结成保利为重回前三做出的转变也无可厚非。

近几年，三四线城市成为房价上涨和房企业绩贡献的生力军，前三强更是以重仓三四线为主。

然而，保利这种“效仿”是否明智之举？经过上一波去库存热潮，三四线城市还有足够购买力吗？

“三四线红利能释放多久并不确定，目前来看已经开始降温，部分三四线城市也面临管控，这都会影响相关项目的销售，尤其是部分环都市圈项目也开始降温了。”有业内人士对观点指数表示。

除了向三四线方向偏移外，保利为重回前三所涉足的另一条路线，或是并购整合。

马太效应下，房企们合纵连横式的重组整合大戏频繁上演。这种看起来复杂又费力的方式，却也是房企们在规模竞赛中登顶或者至少不掉队的生存之道。

自2016年并购中航地产后，在整合路上，保利便一直停滞在与保利置业的重组僵局上。

2016年终止整合、2017年底重启整合序幕，在过去的2018这一年，保利发展与保利置业的整合“僵局”终于破冰。

中期报告显示，保利已经完成收购保利（香港）控股有限公司50%股权方案的股权交割工作，基本完成对中国保利集团有限公司境内房地产业务的整合。

保利香港控股为一家投资控股公司，其主要资产为持有保利置业集团有限公司39.66%股份（实际拥有40.39%的表决权）。也就是说，保利借此间接收购了保利置业约20%的股权。

值得注意的是，保利董秘黄海曾表示，公司将不会直接并表保利置业，仍将由保利集团合并其财务报表。也就是说，整合保利置业并不能对保利发展销售额起到直接作用。

不过，此前与保利置业长期面临着同业竞争、内部资源划分问题，其中，最大的限制便是理论下保利地产与和保利置业不能同时进入同一城市。

整合落地之后，在集团内保利地产未来的城市扩张将不再受限制，如在8月份保利便首入此前划分在保利置业经营范围内的济南。

“随着对保利置业原本入驻城市的进一步覆盖，保利的土储、销售估计能拔高一个层次。”市场人士表示。

值得一提的是，近年来部分央企被要求退出房地产业务，这对于保利来说未尝不是一个时机。上述市场人士指出，相比于其他房企，规模前五、且同为央企的保利在整合其他央企房地产业务方面拥有天然的优势，可借此扩大自身业务规模。

不过，不管保利选择怎样的主路或开辟怎样的小径，奔向前三的目标也需要有足够的银根。

纵使是“央企模范生”，在大规模拿地扩张下，保利的财务表上也出现“红线”。截至2018年9月30日，保利总负债6845.2亿元，相比年初5382.12亿元增长1463.1亿元；资产负债率为79.87%，扣除预收款项后其他负债占总资产比重为42.83%。

在保利“短板”之一的经营活动产生的现金流净额上，截至9月30日，保利现金流量净额为-109.64亿元，相比年初-293亿元缩窄62.58%，但指标仍未负数。

目前来看，对于保利来说，财务方面或许还不是首要的问题。

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