【招商房地产】中南建设 — 业绩高增符合预期，拿地节奏把握得当
核心观点：公司2018年销售规模快速提升，业绩迎来快速释放期。近年来公司进行系统性战略调整，经营效率提升值得关注；目前公司市值较NAV折价40%左右，具有较强安全边际。预计2018-2020EPS分别为0.55、0.98和1.67元，当前股价对应PE分别为11.4、6.3和3.7倍，看好公司未来规模扩张和盈利能力提升，维持“强烈推荐-A”评级，目标价9.80元/股（对应2019年PE=10X）。
点评：
业绩迎来爆发增长期，符合预期。
公司发布2018年业绩预增公告，2018年实现归母净利润19.29-22.30亿元，同比增长220%-270%。业绩大幅增长的主要原因系主营业务收入增加和盈利能力提升。预计未来两年内得益于销售规模的快速增长和盈利能力边际改善，公司业绩或将持续高速释放。
销售延续高速增长态势，冲击2000亿量级。
公司1-12月份累计合同销售金额约1466亿元，同比增长52%；累计销售面积约1144万平米，同比增长32%。公司2019年预计新推盘2500亿左右，加上年底存货400多亿，全年可售资源总共在3000亿左右，考虑去化率下降等因素，预计公司2019全年签约销售金额有望冲击2000亿元（对应同比增速36%），延续高增长态势。
持续扩充土储资源，拿地成本和时间节奏把握得当。
2018年公司拿地面积合计1603万平方米，同比增长6%；拿地金额690亿元，同比增长10%；拿地均价4307元/平，当年拿地均价/销售均价比为34%，较2017年下降3个PCT，成本控制得当，保证了未来项目足够盈利空间。公司2018年来新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州、贵阳、丽水等城市，结构上从三四线城市略向二线城市倾斜。在下半年整体市场遇冷大背景下，公司主动放缓拿地节奏，但年末在土地市场竞争压力减弱情况下，公司仍适度进行了资源补充。静态观测，目前公司未售资源约3000万方，能够满足3年左右的销售。
大手笔股权激励计划彰显信心，大概率实现业绩考核目标。
公司此前发布股权激励方案，行权价格为6.33元/股（昨日收盘价5.97元/股）；方案中明确未来股票期权行权条件：2018-2020年每年的归母净利润较2017年增长均分别不低于240%、560%、1060%，对应归母净利润分别为20.5亿、39.8亿、70.0亿。较高的行权条件彰显了管理团队对公司发展的强大信心，我们认为2018年公司大概率将能够完成股权激励对应的业绩条件。
维持“强烈推荐-A”投资评级，目标价9.80元/股（对应2019年PE=10X）。
公司2018年销售规模快速提升，业绩迎来快速释放期。近年来公司进行系统性战略调整，经营效率提升值得关注；目前公司市值较NAV折价40%左右，具有较强安全边际。预计2018-2020EPS分别为0.55、0.98和1.67元，当前股价对应PE分别为11.4、6.3和3.7倍，看好公司未来规模扩张和盈利能力提升，维持“强烈推荐-A”评级，目标价9.80元/股（对应2019年PE=10X）。
风险提示：三四线销售下滑超预期，结算净利率不及预期。
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