坐标深圳，有些房子首付已经快要亏掉了?

原创卡夫奥利奥集思录

最近有个朋友离职了，房贷压力有点大，想卖套房子，两年前买的新房。那天他给我算了一下，给大家看看。

房子原价大约400w，首付120，贷30年280w，现在参考网上二手挂牌价，大约360w。刚需盘跌的不多，也就10%，当然实际多少能出手就不好说了。两年月供共还了38w，其中利息接近30w，本金8w，还要还272w本金。首付加2年月供合计投入158w，卖房后360-272还剩88万，亏70w。

首付120w，两年资金成本算10w吧，精装房，买家具家电软装花了10来万，交易税费啥的，也算10万吧，加上前面70w，合计100万。

这里面有好些是往少里算的，就这样，120万首付也已经亏得差不多了，实际价格只跌了10%而已。朋友很沮丧，打算不卖了，包给长租公寓分租。我听了也很难过，只好亮出自己去年股票账户的亏损数字，他听了开心多了。

主要想说说摩擦成本和杠杆成本带来的投资大坑，结果沾了房价的边，变成讨论深圳房价是涨是跌了，哭笑不得。

有些人认为算法不对，还有拿买车落地打折类比的。我朋友这套房子显然不是自住房（自住房不可能去放长租）。不是自住房，那就是一项投资。请问诸位，投资可以不计算杠杆成本，摩擦成本，通胀成本么。

yesujsl

中国炒房者大多没吃过苦头，只知道抢到就赚到，非要有了教训才会明白。

拒绝忽悠

房地产就是要把你的钱固化住。

降准，再贷款，发债，在流动中不知觉的固化你们的钱，盘活自己的。

房地产固化你的钱，动也动不了了。卖出很难。价格慢慢下跌，慢慢撒气，不能暴跌就行。轮胎慢撒气。

卡夫奥利奥

论坛刚有一个谈深圳房价，被转载后吓得作者删帖走人的，没看到？

大概说说也行，龙岗布吉，16年下半年开的盘，4.6万买的，现在周边二手大约4.1-4.2万吧，查查呗

至于为什么跌了就更好说了，16年底到现在，深圳房价大体稳定，最近有阴跌趋势。就算持平，二手房也卖不到当初新房的价格，因为个人房主和开发商销售资源没有可比性。

我自己就在开发商管营销，手下的盘冲量时有个5%-10%波动都不稀奇，二手打个9折有什么稀奇的？我都担心他这个九折价卖不出去呢。

闲云野鹤

我住福田区深南大道傍，我家住的小区房价，楼下三四家中介挂牌，我记得15-16年时顶峰，10万一平，现在8-8.5万的样子，所以关外的二手房房价下跌10%有什么奇怪的？南山后海前海也的确有涨的。总的我不知道，但楼主说的，我毫不怀疑。没必要说谎啊，况且楼主说了他自己就是干这行的，唱衰深圳房价，对从业者有什么好处吗？

cedarwin

这有点危言耸听了，房价波动个10%，很正常，很多急需套现的打点折出手，但真实情况是交易量萎缩，长期持有特别是刚需的几乎没影响，或者你愿意持币等着购买力下降。

另外，楼主这个算法，不涨20%就算亏，这种投资的机会已经没有了，不会暴涨的啦。

rypan

和融资炒股一个道理，不涨就是亏。手续费还特别贵。

arc789qaz1

我不喜欢贷款，本不知何时失业生意破产，一直在深圳租房，生活也算平平淡淡。最近萌生了在深圳周边买套小房子刚需自己住的，再买辆小车车开着，也不至于钱都给房东了。没想到那卖房子的房东们个个拽的，一副这价格你赚大了。要就快点应了，不然还得涨，还不给还价。大哥，我特么是一次性付款好吧，商量一下都不行。

老娃子666

买房子，价格不涨就是亏，亏利息亏机会成本。成交均价下跌10个点，非核心区往往下跌15到20个点，这样才能凸现核心地块抗跌属性。两倍杠杆，以首付计，价格下跌至少亏30个点，机会成本亏8个点。

Hx918

主不要这么算这么多现金不买房子普通人去买p2p血本无归比特币腰斩股票至少二三十个点相比和房子也差不多。

silenzio

这哥们就是3.3倍杠杆加上手续费账面是跌的很快。

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