“抢救”上海小店的理性姿势
以下文章来源于城市派生青年录 ，作者高和畅城智派生
数字经济服务实体，全场景搭建产业社区。 国内70+头部操盘手的深运营大本营，中国城市更新的产业社区案例库
随着互联网技术的革新，人们的消费需求也在随之变化，零售对商业空间的依赖有所下降，导致传统的商圈吸引力下降，尤其以上海为例，商业空间正面临着巨大的变革。当小店将线上线下的需求全盘打通，并注入资本之后，会迸发出怎样的能量呢？让我们拭目以待。
来源 | 城市派生青年录 文 | 高和畅城智派生
高和畅经授权转载
“街道就像一个剧场，如果没有精彩的内容，自然没有观众愿意来更不会为之买单。他们享受在街道上度过的时光，同时，也为街道带来了更多内容。”
魔都，从不缺有情调的小街小店，也正因如此，小店成为了街道强调不断“消失”的缩影。2018年末，有着“上海第一情侣街”之称的东平路，因为数家“老店”的闭店，引起朋友圈一片哀鸿。无独有偶，在电商、房租以及N多不可抗力的夹击下，季风书店、老麦咖啡馆、汉源书店等等许多曾被上海人如数家珍的老店，退出了时代的舞台。
闭店前的季风书园
除了旁观叹息，“小店”是否成为“市场”，能有一些长远意义上的“作为”？
比如，还有人拿出真金白银来去投资和扶持么？
派生舆情小组，发现了这样一条低调的信息——
“2018年年末，高和资本与在上海从事街铺资管近20年的管理专家——上海鲲程投资合作，正式推出了畅鲲上海沿街商铺轻资产投资基金，针对“小店”所在的街铺，展开了新的业务布局。”
城智更新研究院·内容派生提案委员会，围绕“街铺轻资产的投资逻辑“进行了专访。以下内容，来自对该基金负责人郑萍的采访梳理。
小店面临的不仅是挑战，
还有机遇
当下中国的零售和商业环境，面临较大变革。这种现象不仅是在中国，传统的商业模式在全球范围内，都受到很大危机和挑战。
然而这种环境下，“小店经济”却暗藏着较大的潜力和机会。
一方面，由于技术革新带来的市场需求变化。传统的商圈吸引力下降，尤其以上海为例，商业空间正在迎来第一层的变革。
随着新技术的发展，零售对商业空间依赖性大幅减少，近年来在全球范围内都发生了实体零售的衰退，譬如美国有很多把购物中心改造成医疗和住宅。一方面，曾经层出不穷的耐用品，例如冰箱、彩电等，由于技术发展的放缓而需求量锐减。另一方面，电商打破了零售吸引力法则以及传统商圈的概念，需要有足够的人流和商业空间支撑，才能聚集足够丰富的品类，从而形成商圈的概念。
现在人们在网上就可以买到品种丰富的耐用品，在家门口的社区商业能解决日用品和餐饮服务需求，去商圈寻求的仅是社区商业无法满足的消费需求——然而商圈能提供产品的稀缺性已经越来越少，大家已经不再把商圈当作商圈了。
这家“杂货铺”名字取自于艺术风格Art Brut，中文翻译为“原生艺术”
第二方面，消费的分层需求愈发明显。而小店，恰恰能够吸引固定兴趣的人流。
更多分层的小众需求，只有在大城市才有供应及存活的空间。上海、深圳、广州，一个足够垂直的兴趣方向，都有足够多的消费者支撑。我们看到许多在大城市存活很久的小店，甚至都成了一条街道的象征。然而到了当前，消费者与消费习惯都发生了变化，对于传统的实体店铺来说，线下的营业额上涨成为新的挑战，同时还需要面对新的进入者及线上网购的竞争。
这是一个挑战，所以有很多“小店”关张，但也是更大机遇，因为新时代的商业环境，无论对个性化的“小店”，还是对线下交通便利的商业空间，都变得更为善意。
对许多大城市消费者来说，网购的比例并不像想象中那样高。郑萍做了一个统计，2017年在上海，网购成交额只占其社售总额的12%左右，对比北京，这一数据为20%，与全国的数据接近。这反应出了，在商业设施越为便利的城市，网购的需求相对就越不活跃。
在类似上海这样的城市，互联网带来的影响，更多的体现在了“信息搜索“的作用上，而购买行为却不一定在线上发生，无论线下购买是否提供特别的体验，便利的线下消费，这一行为本身就是一种“体验”。
从线上到线下，日日煮的体验式实体店
郑萍坦言：“目前很多位置不够好的资产，通过深度运营满足并打通了线上线下的需求。例如襄阳北路、华山路等石库门地区有许多低效的存量资产这些铺面没有沿街展示面，单纯在路上很难被发现，传统的商业模式下没有太多价值，租金非常便宜，但在当前的商业环境中，可以靠口碑和互联网营销进行广泛传播和人流引入，或者利用目前成熟的外卖网络实现来自线上的销售，这就极大的盘活了一大批交通便利但没有良好展示面的商业资产。”
小店真的可以成为
金融投资标的吗？
当然，小店一纸租约，不足以成为被金融机构人可的资产。
近年涌现的现金贷等资产，金融产品通过“使用者”的个人信用评估来实现。类比到空间的租金上，无论是作为底层的租约资产，还是作为承租人的租户或二房东这类小B，都很难被认为具有稳定的价值的资产或主体。
从实际操作来说， C端用户从传统的金融认定角度，已经有大数据积累的增信和储户信息；然而对B端一直没法对小微企业进行信用评估，尤其是传统二房东没有资产，只有自己的经营能力。
这意味着，只有拥有足够的资管和处置能力，才能确保这一类租约资产的收益。而租约这类轻资产的资管要求与重资产的资管要求又不一样。
重资产和租约这一类现金流投资最大的不同在于——租约期内，租金差的回报总额上限基本已经被定死了，中间能获得多少收益完全取决于运营能力。出了点儿差错无可弥补，所以对精细化管理要求很高。
郑萍表示，“现在的资本市场上，已经有重资产持有五年十年的基金，这些基金主要取决于资产管理能力，类似黑石、高和资本的商业地产并购模式，就是购买、修复、售出；而轻资产的投资，对资管的能力要求就更高了，任何资管上的瑕疵都对收益非常敏感，上了规模后管理难度极大，加上传统的二房东又存在大量不规范的操作，需要合规和系统化。”
长租公寓（龙湖）配套的社区商业
大市场，小项目的未来前景
在上海，商业环境非常的成熟，有大量街铺资产和行业的从业二房东和中介，初步统计下来，从业人员有几十万人，街铺资产大约有5000万平；但这一市场由于介入难度极大，整个产业链条中从二房东到租户都是小B，是金融企业最难评估信用和或资产的主体，因此除了一部分的小贷公司，这一领域的金融工具是完全缺失的。
由于缺乏进入和退出的金融方案，越是做的好的上海沿街商铺二房东就越是缺钱。针对这一情况，畅鲲基金面向他们展开合作，一起拿新项目租约，一起分合作收益，其中保障投资本金和收益最为关键的，仍旧是“资产管理能力”。
针对这次畅鲲基金与冠海资产的战略合作，郑萍这样解读：“那些具有良好轻资产获取能力与运营能力的街铺二房东，苦于缺乏金融工具，而现在的合作方式和条件正好能够填补他们的需求。希望未来有越来越多合作方加入，从微更新介入，以小资金介入，为上海城市更新最细微处的广泛人群提供助力，携手推动更为良好的城市商业建筑环境。”
2018年城智履行曾探讨愚园路的“微更新”（点击传送）变化，上海正在试图向“建筑是可以阅读的，街区是有漫步的，城市是有温度的”方向努力。
在发布的《静安区南京西路后街经济战略规划》中，静安区对标巴黎、伦敦、纽约、东京的后街发展格局，对包括愚园路、吴江路、西康路等环南京西路的11条后街进行了重新规划和城市更新，计划利用3年时间，建设一批具有海派文化传承的特色商业街区。
愚园路百货公司，来自2018城智履行
但保护，仅靠政府买单和情怀是不够的。通过投资，让街头小店告别“孤军奋战”，不失为一种“保护”的方式。在真金白银背后，真正能帮助小店摆脱消失宿命的，强大的资源整合能力和资产精细化管理能力当然不可或缺，打造能够“驻足”的场景，尊重小店文化、差异化内容的持续运营，才是保持“小店”真正魅力所在。
2019年，我们也将持续关注沿街商业模式与内容的创新，能够让“小而美”与“活下去”，不再成为两难的选择题。