香港楼市：资本重度逐利下的畸形产物

原创一房一万山丘一房一万

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文|桑明强

在过去的十年内，香港楼市在大趋势上呈现持续上行模式，在去年的5月份公布的CCL指数（中原城市领先指数）同比上月暴涨3.22%，按照此趋势则意味着一年内房价涨幅将高达46.3%，也就意味着如果说按照当时香港房价（15-20万rmb/平米）来计算的话，一年后将上涨至22-30万rmb/平米，而彼时的香港家庭年收入中位数仅有30万rmb左右。简而言之，一个正常的香港家庭全年要做到不吃不喝才能买起1点几个平方，这是一个极其恐怖的数据。

那一刻，香港仿佛又要重蹈97年的覆辙。泡沫终究是泡沫，如同一把达摩克利斯之剑时刻准备刺破这虚假的幻想。于是乎，从去年8月份开始，香港楼市开始走下行模式——连续下跌4个月，买房毁约、成交量腰斩以及土地流拍这些戏码轮番上演。截止2018年10月底，香港就已经出现36起购房违约的案列，同比去年翻了四倍。这些业主宁愿承受数十万港元的定金损失，也要毅然决然的退出这场游戏，连当局者都嗅到了危险的气息。种种一切，只能说明一个问题——香港的楼市甚至整个金融市场开始变天了。

根据香港土地处数据：截止去年的11月，香港住宅销售额为260亿港元，同比去年下跌51.6%。与此同时，住宅销售量为2635套，同比去年下降54%。二手房市场也不容乐观，香港的二手房指数从去年的8月份的最高点188.64到12月份降至176.86，且下行趋势仍在加剧，呈现“L型”发展态势，这也暗示着香港楼市在进行自我治愈，这种量价齐跌的阶段性降温有一部分原因来自于政府方面的告诫——“不要幻想政府救市”。显然，香港现行的楼市出现了问题，而且是大问题！

除了政府方面的警示和房地产的拥趸者回归清醒，楼市下行主要缘于美联储的持续加息。港元和美元是直接挂钩的，当美元加息时，为了维持汇率方面的稳定以及防止资本被做空，只能随之加息。但这些措施仍然改变不了香港高房价、大泡沫的事实，就在去年瑞银集团发布的全球房价泡沫指数排名中香港已经“光荣登顶”。此外，银行利率的上调，不仅仅昭示着香港维持近十年来的超低息环境的结束，还意味着购房者的还贷压力增加。对于大多数的“楼市韭菜”而言，这并不是一件好事。

对于香港的天价楼市，其影响已经越过了经济范畴继而上升成一个社会性问题。为此，特区政府相继出台了一系列的政策：2010年的特别印花税（三年内转售要交特别印花税，占比15%）；2012年的买家印花税（非本地居民买家额外印花税，占比15%）；2013年的双倍印花税（买家持有一套房要交双倍印花税）；2015年的收紧贷款（700万楼价以上的贷款不超过6成）；2016年的双倍印花税2.0版本（房产持有者统一15%的印花税，外来户口购房需缴纳30%的印花税）；2017年的收紧贷款2.0版本（贷款逾1次，新贷款成熟上限随之降1层；对于外来人口新建住宅按揭风险权重下限由15%上升至25%）；2018年的空置税（对于空置6个月以上的新房额外开征相当于楼价5%的空置税）并接着推出五折购房。

但，这些都是不痛不痒的措施，甚至房价还伴随着调控越涨越高。深究其病灶根本，就是特区政府死死掐住土地供给。但据有关数据显示，香港尚未开发的土地占比逾70%，之所以香港不放开土地供给的原因主要缘于香港畏惧再次演绎97年的悲剧。土地财政时香港的命门，其近一半的财政收入（土地预付款、房产开发商所上缴的税收以及房产税）都来自于土地。一旦放开，房价的泡沫就会不攻自破，产生连锁负面反应，这便是臭名昭著的郁金香泡沫原型。

不仅仅不放开土地供给，就连此前刘德华因支持香港填海都遭到人生攻击，这是“楼市韭菜们”的一次清醒的联合自救行动，这也是香港房价一直居高不下的原因。物以稀为贵，在利益面前谁都不愿意作出让步。无独有偶，国内的某些一线城市的处境与香港的处境也十分类似。

香港的房产税，叫“差饷”。在香港物业大致分为两种，一种是私人物业，另外一种则是政府提供的公共房屋，值得一提得是，约有50%的人居住于公共房屋。相同的是，都需要缴纳差饷。除了差饷，香港还有一个关于房地产物业方面的税率，便是物业税——针对有出租收入的业主，自住物业主则不需要缴交，根据租金收入计算目前的香港物业税税率为15%。也就是说，住政府公租房，租客一样要交房产税。

北京大学国家发展研究院教授周其仁曾在《香港地制的另一面》一文中明确表示：“香港政府通过土地批租而征得的’暗税’，在资本主义经济里举世无双。香港要不是具有区域性的市场经济制度(特别是金融制度)的竞争优势，那样天价的土地市场无论如何是撑不住的。”通过利用土地的批租权，攫取了高额的经济利益。

更有相关研究学者指出有关房产的税多达180多种，房价的70%都是税，而为此买单则是那些苦逼的业主。从而形成了一个恶性循环，即：大多数人被房子深套其中，甚至一些人因为房子沦为了负资产者，人们抱怨房价高，妄图房产税能够降温楼市，殊不知房产税只是特区政府用来改变收入方式的一个长期饭票。

资本都是逐利的，这一点在香港的热土上被演绎得淋漓尽致。香港最初是靠制造业起家的，在20世纪90年代，香港的制造业就业人口就占比就业人口约为42%，而现如今仅剩不到2个点，取而代之的是那高达90%多的服务业，相比于美国的80%左右还高出10个点。制造业陷入严重的空心化，也让香港与发展“工业4.0”失之交臂。这，是绝对畸形的产业结构！

对比韩国，我们会惊人发现曾经的韩国和香港是孪生双胞胎，都是利用人口红利承接发达国家的劳动密集型产业。但之后两者却形同陌路，原因就在于韩国依靠劳动力积累财富后，成功地将制造业转型升级为高端制造，而香港却在金融和服务业一条路走到黑，其中一大部分的原因来自于过度依靠楼市作为一种驱动力，导致如今的香港进退两难。

根据《华尔街日报》与 Heritage Foundation 发布的 2018 年经济自由指数排名，香港高居第一，新加坡紧随其后。但新加坡相较于产业结构严重依赖金融和地产的香港，其产业结构更为多元。香港的《明报》曾将两者作一个比较，得出的结论是：“新加坡的住房政策对大众更具吸引力；金融领域，新加坡在外汇、期货、商品交易上具有深度和广度，而香港金融业的繁荣很大程度上得益于人民币离岸业务和国企股；新加坡的财政与外汇储备管理稳健，而香港还离不开“卖地补贴低税率”的模式；新加坡的种族多元性更强；新加坡的服务业较香港有更大的灵活性。”

眼下国内的开放程度在进一步提升，设立了一大批自贸区，这对于依靠中转贸易发家的香港无疑是一件极为头疼的事。更为直观的体现是，香港的IT行业平均薪酬较低，甚至不如一个餐饮服务员且大多数服务于金融业，有相关IT从业人员就透露：“小公司开出的薪水为12K左右，15-18K都能算上好的公司”，所以网上就流行一个段子——“国内洗个碗2K，编个程10K；香港洗个碗10K，编个程是10K，做到PM才是40K”。

此外香港整体it业相比大陆要低端。更有街头调研显示，大多数年轻人更愿意去开一家餐饮店，继续深耕服务业。随着大陆的进一步发展，香港必然会陷入一个“要土地没土地、要市场没市场、要科技没科技”的怪圈，彻底沦为一个鸡肋。

高房价不仅绑架了港民，也绑架了香港企业和经济，在如此高的房租下，企业不得不慎重又慎重，缩小规模甚至消亡，随之消亡的不仅仅是企业，还有人们对未来的希冀，更别谈什么创业的驱动力了。所谓的千万过亿大楼不过是百平小居，更多的则是劏房、棺材房、笼屋、太空舱以及水管屋等奇葩住所。

97年的金融风暴使港民认识到发展高科技的重要性，但01年的美国纳斯达克综合指数的暴跌、香港科技股的泡沫随之破灭，导致现如今香港对科创的投入仅为1.5%左右。中国管理研究国际学会、社会网及关系管理学会会员关红玲曾在《香港产业结构的再思考》中指出：“香港利用应该利用好其与珠江三角洲形成的密切关系，与内地合作发展高科技制造业。”此外，粤港澳大湾区作为一个不稳定因素，对于当下的香港年轻人来说，或许这是留给他们最后的机会。

《人民日报》于2017年1月就曾明确提到：“资本主义将经历长期、痛苦的瓦解过程。资本主义的未来（或者没有未来）伴随着五个系统性问题：滞涨、寡头式再分配、公共资产流失、腐败和全球无政府主义。”

但，香港作为一个特殊的资本主义。讲得通俗些，香港从根本上还是受大陆挚肘，其地位并非是“真命天子”。只是有缘相会，并且承担一段时期的历史使命。与此同时，早期的国内楼市制度可以说是照搬香港的土地制度，而如今香港却陷入如此窘境。这对于国内来说，也有着相当的警示意义，因为谁都不想再经历一次97风暴。

(完)

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