春节探楼市 | 徐州：经济转型，棚改缩量，楼市上行动力不足

▌1、背景介绍

徐州地处江苏省西北部，总面积11258平方公里，是苏北地区最大的城市。2018年，徐州市全年实现地区生产总值6775亿元，江苏省内排名第六。徐州地理位置优越，交通便利，京杭大运河从中穿过，陇海、京沪两大铁路干线在徐州交汇，素有“五省通衢”之称，是华东地区重要的交通枢纽城市，也是淮海经济区的中心城市。

2018年11月，江苏省出台户籍新政，从2019年1月1日起，徐州、连云港、淮安、盐城、宿迁5市实施户口通迁制度。上述5市居民凭合法稳定住所（含租赁）或合法稳定就业并参加城镇社会保险，可以在5市范围内城镇地区自由迁移户口。苏北五市户籍同迁政策是对淮海经济区中心城市—徐州市又一重大利好政策。

图1：徐州地理位置交通图

▌2、楼市现状

2015年底开始，伴随着全国性的刺激政策的实施、棚改货币化安置的推动，全国范围内楼市开启了新一轮上涨。徐州作为全国70个大中城市之一，是强三线城市的典型代表，棚改货币化安置工程在此轮房价上涨中扮演了重要角色。

徐州经济以工业制造业为主，市区与周边县市联动相对较小，现阶段对周边地区辐射带动作用有限，从而导致主城区与周边县区在房价上具有明显差异。特别是随着徐州主城区现阶段正在向东发展，高铁、高架以及地铁等重大交通基础设施建设接近于完工，部分地段新房抢手，房价溢价明显，并且伴随着摇号、全款购房等限制措施。

徐州中心城区的住宅和土地供应体量长期不足，从整体上看，徐州楼市出清周期持续维持在4个月左右，属于卖方市场。然而即便是在此情形下，目前部分新开盘仍然面临着一定的销售压力。主要原因在于，相对于2018年27358元的人均可支配收入，市区房价已然高企。而根据切身体验，徐州整体房地产投机属性较强，楼市价格已超出正常购买力。

总结来说，经过一轮上涨之后，现阶段，徐州房地产市场行情明显分化，冷热不均，楼市价格呈现明显阶梯式分布。首先是市中心区与周边县市房地产价格差异较大；其次是在中心区域，尤其是东部新城区等具有规划利好区域，由于远离老城区，房价相对较低，楼盘性价比较高，市场热度较高，而老城区里面偏远地段的，远离地铁规划线路的楼盘，由于本身房价较高，性价比较低，市场热度较低。

▌3、走势分析

分析徐州未来楼市走向，需要全面考察徐州基本面及市场状况。

➤ 经济

各种统计数据均表明，2018年徐州GDP增速较2017年出现较大幅度下滑，2018年GDP增速略超4%，相比2017年下降3个百分点左右，经济失速明显。以基础设施建设为代表的投资是经济增长的主要动力，整个市区都在大兴土木，高架、地铁以及旧城改造等项目依次上马。新兴经济对经济贡献不足，转型增长乏力，并且未来经济好转的压力依旧较大。

➤ 区域与人口

徐州地处江苏北部，距山东济南300公里，距河南郑州和江苏南京距离分别为350公里，苏北地区是三者之间的经济洼地。由于苏北与苏南地区巨大的经济差距，二者之间存在明显的虹吸效应，就徐州而言，高端人才流失一直十分严重，人才求学就业一般选择去苏南地区，而高收入群体业倾向于选择去苏南置业，回徐州成家立业的人才相对较少，进一步透支了徐州的高端购买力。而流入徐州的人口多为周边市县人口，需求结构集中于中低端产品，这也印证了目前徐州楼市成交主要以小户型、低总价的刚需住宅为主的现状。进一步讲，苏北五市户籍通迁制度象征意义大过实际意义，徐州楼市对于购房者户籍本身并没有要求，且徐州自身由于经济发展的缺陷，缺乏就业机会，吸引力只能吸引周边低端购买群体，户籍通迁制度并不能实质性的增加楼市现实购买力。

➤ 房价

随着徐州市区房价的持续上涨，其与南京、苏州的房价差已不再显著，苏南地区的虹吸效应更加显著。徐州房价的天花板不仅仅取决的徐州自身经济发展和人口因素等各项指标，苏南地区的房价水平也是一个重要标杆。这个逻辑同样适用于徐州周边市县，当徐州周边市县楼市均价突破某一心理价位，使当地县市居民觉得在当地买房不如去徐州市区买房时，周边县市的楼市价格也就见顶了。

➤ 棚改

影响楼市走势的另一重要因素便是棚改，这也是徐州此轮房价上涨的重要动力。2017年，徐州棚改计划为19117户、269万平方米，2018年大幅扩增至2127万平方米，而进入2019年，棚改目标为1680万平方米。棚改面积缩减的同时，棚改安置方式也在发生变化。

2019年，国家在住房调控政策上推行因城施策的住房调控政策和因地制宜的退出棚改货币化安置项目。2015年徐州住宅去化周期超过21个月，为降低库存量，徐州鼓励拆迁居民选择现金补偿，并给予10%的奖励，2018年，房地产市场出清周期已降至4个月左右。随着房价的走高，棚改货币化安置政策的调整势在必行，2018年7月，徐州经济技术开发区高新路以西地块棚户区（城中村）改造项目，张庄、芦庄村的拆迁全部采用了实物安置，这直接关系楼市购买力并对楼市产生影响。

总结来说，随着棚改规模的明显减量及棚改安置方式向实物安置的转变，徐州楼市本地购买力被挤压，加之房价已居高位且高端群体流失严重，徐州房价继续快速上涨的动力已不足。但考虑到徐州在苏北区域较为突出的经济实力及本市内与周边弱三四线城市的庞大人口基数，刚需市场的支撑力仍较为强劲，市场短期横盘的概率较大。