【长江地产|思聪团队】如何看待通州区将与北三县协同发展规划？

如何看待通州区将与北三县协同发展规划？

本周专题：如何看待通州区将与北三县协同发展规划？

2018年，北京市规划自然资源委会同河北省城乡住房建设厅，组织编制《通州区与廊坊北三县地区整合规划》。该规划立足于京津冀协同发展，推动北京城市副中心与河北省廊坊市北三县地区统一规划、统一政策、统一标准、统一管控。2019年1月3日，中共中央、国务院正式批复了《北京城市副中心控制性详规（2016年-2035年）》规划。目前在原整合规划成果基础上，正加快推进《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划(讨论稿)》。

中长期看，通州与北三县实现协同发展，北三县有望进一步承载北京非首都功能，区位重要性将逐渐提升。从产业结构看，北三县有望积极发展养老、康复、休闲等产业，土地价值有望进一步提升，在北三县土储较为丰富的房企有望核心受益。

北三县是河北省的著名飞地

北三县是廊坊市下属的三河市、大厂回族自治县和香河县，总面积1277平方千米。虽然隶属于廊坊市，但北三县西邻北京市通州区，东邻天津市宝坻区，与廊坊市区并不接壤，成为河北省著名的一块飞地（飞地即隶属于某一行政区管辖但不与本区毗连的土地）。从地理位置看，北三县距离通州更近，与通州区实现协同发展更有利于该区域的统一规划与管控。

华夏幸福、万科A在北三县土储丰富

从土地市场看，北三县土地市场格局较为稳定。自2016年起，在北三县拿地较多的龙头房企包括华夏幸福以及万科A。其中，华夏幸福作为环京区域龙头房企，在北三县的土地储备最为丰富。具体地看：

（1）万科A自2016年起合计拿地50.9万平米，成交总价为22.08亿元；

（2）华夏幸福自2016年起合计拿地75.43万平米，总成交额为49.7亿元；

投资建议：北三县土储丰富的企业有望享受估值溢价

中长期看，通州与北三县实现协同发展，北三县有望进一步承载北京非首都功能，区位重要性将逐渐提升。从产业结构看，北三县有望积极发展养老、康复、休闲等产业，土地价值有望进一步提升。因此，在北三县土地储备丰富的房企，有望核心受益于通州区与北三县协同规划带来的估值溢价。建议关注：业绩优良且在北三县具有丰富土储的龙头房企：华夏幸福、万科A。

楼市动态

成交概览

全线成交环比提升。本周我们覆盖的41个城市成交207.0万平，环比提升202.7%。一线城市环比提升276.4%，二线城市环比提升145.6%，三线城市环比提升282.9%。一二三线城市累计成交量与去年同期相比分别为-1.5%、5.1%、-19.2%，全部城市累计成交量与去年同期相比降低了6.3%。

二手房：14城成交环比提升387.0%，同比提升26.2%。本周我们覆盖的16个城市二手房成交60.3万平，环比提升387.0%，同比提升26.2%；今年以来累计成交608.3万平，与去年同期相比降低18.8%。

库存动态

全线库存环比降低。本周我们覆盖的15个城市库存7893.6万平，环比降低0.9%。其中，一二三线库存环比分别为-0.8%、-1.2%、-0.7%。同比数据显示，各线库存分别比去年同期高31.1%，高23.2%，高17.7%。

去化周期

全线去化环比提升。本周我们覆盖的15个城市去化周期为39.9周，环比提升2.8%。其中，一线城市为45.5周，环比提升3.7%，二线城市为30.5周，环比提升2.8%，三线城市为43.5周，环比提升1.9%。同比数据显示，一二三线城市去化周期分别比去年同期高22.4%、高36.2%、低17.4%。

房价走势

全线房价环比提升。本周我们覆盖的2个一线城市房价为33808元/平米，环比增加29.8%；7个二三线城市为9057元/平米，环比增加13.1%。同比数据显示，一线及二三线城市累计成交均价同比去年分别为增加10.9%、减少22.7%。

土地市场（2019/02/03-2019/02/10）

1、百城：近期供应下降，需求下降，溢价率下行。

供应方面，百城土地供应同比下降、环比下降：上周土地供应规划建筑面积为0，近四周滚动同、环比分别为-40.2%、-56.5%，前一周数据为2903.1万平、-16.4%、-39.5%。

成交方面：（1）上周土地成交规划建筑面积为7.6万平，近四周滚动同比、环比分别为-32.3%、-44.7%，前一周数据分别为2529.0万平、-18.8%、-40.7%；（2）上周土地成交总价为 0.3亿元，近四周滚动同比、环比分别为-38.7%、-36.0%，前一周数据分别为 954.6亿元、-27.3%、-34.6%；（3）上周土地成交溢价率为0，前一周为9.7%。

供需关系方面，近期百城土地需求供应比提升：上周土地成交建面/供应建面的四周滚动比例为131.8%，前一周为114.0%。

2、一线：近期供应下降，需求提升，溢价率下行。

供应方面，一线土地供应同比提升、环比下降：上周土地供应规划建筑面积为0，近四周滚动同、环比分别为1.8%、-66.7%，前一周数据为237万平、7.1%、-64.2%。

成交方面：（1）上周土地成交规划建筑面积为0，近四周滚动同比、环比分别为112.8%、54.4%，前一周数据分别为422.6万平、109.7%、40.7%；（2）上周土地成交总价为 0，近四周滚动同比、环比分别为34.1%、94.8%，前一周数据分别为 423.2亿元、26.2%、40.2%；（3）上周土地成交溢价率为0，前一周为6.5%。

供需关系方面，近期一线土地需求供应比提升：上周土地成交建面/供应建面的四周滚动比例为246.1%，前一周为234.1%。

3、二线：近期供应下降，需求下降，溢价率下行。

供应方面，二线土地供应同比下降、环比下降：上周土地供应规划建筑面积为0，近四周滚动同、环比分别为-32.0%、-52.3%，前一周数据为1413万平、-0.8%、-28.1%。

成交方面：（1）上周土地成交规划建筑面积为0.0万平，近四周滚动同比、环比分别为-36.3%、-36.1%，前一周数据分别为1162.7万平、-23.2%、-25.8%；（2）上周土地成交总价为 0，近四周滚动同比、环比分别为-52.2%、-44.2%，前一周数据分别为 403.5亿元、-40.0%、-34.8%；（3）上周土地成交溢价率为0.0%，前一周为14.2%。

供需关系方面，近期二线土地需求供应比提升：上周土地成交建面/供应建面的四周滚动比例为130.0%，前一周为107.1%。

4、三线：近期供应下降，需求下降，溢价率下行。

供应方面，三线土地供应同比下降、环比下降：上周土地供应规划建筑面积为0，近四周滚动同、环比分别为-50.6%、-58.1%，前一周数据为1253万平、-31.8%、-44.2%。

成交方面：（1）上周土地成交规划建筑面积为7.6万平，近四周滚动同比、环比分别为-43.7%、-61.6%，前一周数据分别为943.6万平、-29.0%、-59.3%；（2）上周土地成交总价为 0.3亿元，近四周滚动同比、环比分别为-50.0%、-64.4%，前一周数据分别为 127.9亿元、-36.0%、-64.6%；（3）上周土地成交溢价率为0，前一周为7.4%。

供需关系方面，近期三线土地需求供应比提升：上周土地成交建面/供应建面的四周滚动比例为112.1%，前一周为103.5%。